中债增扩容 这一次深圳“写字楼大王”受益

　　民营房企的铁哥们。

　　在融资骤冷数月之后，今年9月房企融资终于出现了些许暖意。

　　克而瑞数据显示，今年9月，100家典型房企的融资总量为622.1亿元，环比增加61.8%，同比减少28%。其中债券发行了372.1亿元，环比增加95.1%，同比减少18.2%。

　　房企融资面出现回暖信号，离不开监管的支持。

　　政策面利好频传，除了国企央企等公认高信用房企以外，越来越多的房企也获得了公开市场融资的入场券。

　　在中债增的护航下，碧桂园、龙湖和美的置业已于上月发行中期票据；卓越集团也于近期采取同样模式发行一笔6亿元的中期票据。由此可见，运营面保持平稳的民营房企在当下，仍然有一定的融资空间及支持。

　　随着房企融资打开新的局面，未来房企的融资渠道所将面临的变化，也是市场关注的焦点。可以观察到的是，房企正常合理的融资需求，仍然能够得到满足；而对于民营房企而言，通过增信措施获得流动性支持，也会是一个明显的趋势。

　　卓越再开闸

　　这是卓越再一次获得融资支持。

　　公开信息显示，2022年10月13日，卓越旗下深圳卓越商管完成2022年第一期中期票据簿记发行，发行规模6亿元，发行利率3.5%，由中债信用增进公司通过直接担保方式提供增信支持，银行、理财、信托、证券等6家机构积极参与了认购。

　　在卓越之前，已经有包括碧桂园等在内5家民营房企通过中债增担保的方式进行中期票据的发行，总额超过80亿元，且据21世纪经济报道记者从上述房企处了解，本次仅为首期发行，未来还有分期发行的计划。

　　中债增担保的房企，多数呈现在财务面上保持克制，经营面上也具有可持续性的特点。

　　以卓越为例，在今年的市况下，卓越的销售、融资踩准了节奏。

　　卓越是今年为数不多能够发出美元债的民营房企。

　　3月18日，卓越发出今年民营房企的首笔美元债，总额为1亿美元；四个月后的7月，再度发行1亿美元债，债券期限3年，发行利率为4.3%，资金用于根据绿色和可持续融资框架，对公司现有的离岸债务进行再融资。这两笔美元债均通过备用信用证发行。

　　销售面上，卓越也表现不错。

　　根据中指研究院发布的数据，今年1-9月，卓越录得销售额554.9亿元；而在今年黄金周期间，卓越也表现不俗，据卓越方面提供给21世纪经济报道记者的销售成绩，其国庆期间超额123%达成既定目标。其中，卓越湾区公司收获8.15亿的销售业绩。

　　卓越旗下的上市板块卓越商企服务，业绩也持续向好。

　　半年报显示，2022年上半年，卓越商企服务实现营业收入18.6亿元，同比增长13%；毛利润录得5.3亿元，同比增长8.4%，综合毛利率28.4%，同比下降1.2个百分点；归母净利润3.11亿元，同比增长15%。

　　谁会再受益？

　　能够获得中债增的保驾护航，除了经营、运营面均保持安全阈值内以外，优质资产也是能够最终成功发行的关键。

　　据21世纪经济报道记者了解，中债增提供直接担保的条件，也包括企业的反担保，即在于企业能否提供足额的抵押物。

　　一位不愿具名的业界人士告诉21世纪经济报道记者，“中债增这个模式，有些企业发得比较吃力，就是在于抵押物的质量。龙湖、卓越这类，本身有很多沉淀资产，这个模式对他们来说就会比较容易跑通。”

　　由此追溯，卓越旗下的资产能够为之提供现金流的应该不在少数。

　　卓越是深圳的“写字楼大王”，其在深圳CBD有不少写字楼资产，且据21世纪经济报道记者了解，今年即便受到客观因素影响，卓越旗下写字楼、购物中心的出租率仍保持良好水平，这些项目所带来的营收为卓越的运营面也提供了安全垫。

　　据业内人士介绍，中债增已获得单一主体集中度监管豁免，可支持前期已获得增信的民营房企的持续发债需求。此外，中债增正在推进继续通过增信方式发债，帮助企业平稳接续债务，提振市场信心，确保民营房企项目的正常建设和按期完工。

　　据透露，金辉集团、新希望和合景集团等民营房企也有意向采用增信模式发债融资。

　　以此观之，中债增这种模式未来或许会成为房企融资的可行渠道；而从今年的趋势来看，未来房企融资也大概率会向通过增信措施的方式发展。

　　今年5月，多家示范房企启用“债券发行+信用保护工具”的发债新模式，通过信用违约掉期(CDS)、信用风险缓释凭证(CRMW)等信用保护工具，先后成功发行了境内债。

　　这种模式也是通过增信措施来帮房企提供流动性支持。

　　一位不愿具名的地产分析师告诉21世纪经济报道记者，目前房企债券的投资者都比较谨慎，有担保跟增信，对市场的信心起到一定作用。“未来应该很多房企，如果要发境内债，都会考虑这样的方式。”

　　整体上，房企融资在三季度也出现边际回暖。

　　据数据统计，截至9月末，三季度地产债发行规模为1351.98亿元，同比增加8.93%。从发行期限来看，房企倾向于中短期信用债。其中，1-3年(包括3年)地产债三季度发行规模503.1亿元，发债占比增加至37.21%，同比上升了19.37%。

（文章来源：21世纪经济报道）